U heeft het vast wel gehoord in het nieuwsbericht: vanaf 1 oktober 2023 mag u opnieuw de huurprijs indexeren los van de score van het EPC-attest, maar bij bepaalde huurcontracten dient er een correctiefactor toegevoegd te worden aan de indexeringsberekening.
Hoe zit dit juist in elkaar? Valt uw huurwoning onder deze wetgeving? En wat als u geen EPC-attest voor uw huurwoning heeft?
Wij zetten graag alles nog even op een rijtje zodat deze materie ook voor u kristalhelder wordt.
Bij welke woningen is de aangepaste indexeringsformule van toepassing?
Vanaf 01/10/2023 kan er terug geïndexeerd worden zonder link met het energielabel op het EPC-attest. Maar bij “energieverslindende woningen” mag de verloren gegane indexatie van het afgelopen jaar niet achteraf ingehaald worden, vandaar dat men een “correctiefactor” dient toe te voegen aan de indexeringsberekening.
De correctiefactor moet toegevoegd worden aan de indexeringsberekening als uw woning voldoet aan volgende 3 kenmerken:
1)
Het huurcontract startte vòòr 1 oktober 2022 volgens de Woninghuurwet of het Vlaams Woninghuurdecreet
2)
U verhuurt een woning als hoofdverblijfplaats op de private markt. (dus niet voor sociale woningen of studentenwoningen)
3)
Het EPC-label van de woning is D, E of F óf de woning heeft geen EPC label
(Alleen in deze gevallen viel het huurcontract onder de bevriezing van de huurprijzen t.e.m. 30/09/2023.)
Welke formule bij EPC-label D?
1) De huurovereenkomst verjaart vanaf 01/01/23 t.e.m. 30/09/2023
[(basishuurprijs x nieuw indexcijfer)/aanvangsindexcijfer] x [50% x ((index 2022 + index 2023) / index
2023)]
2) De huurovereenkomst verjaarde vanaf 01/10/2022 t.e.m. 31/12/2022
[(basishuurprijs x nieuw indexcijfer)/aanvangsindexcijfer] x [50% x [(index 2021 + index 2022) / index
2022]]
Welke formule bij EPC-label E of F, of als er geen EPC-attest is?
1) De huurovereenkomst verjaart vanaf 01/01/23 t.e.m. 30/09/2023
[(basishuurprijs x nieuw indexcijfer)/aanvangsindexcijfer] x [indexcijfer 2022 / indexcijfer 2023]
2) De huurovereenkomst verjaarde vanaf 01/10/2022 t.e.m. 31/12/2022
[(basishuurprijs x nieuw indexcijfer)/aanvangsindexcijfer] x [indexcijfer 2021 / indexcijfer 2022]
Nog niet helemaal duidelijk?
Ons team staat met veel plezier voor u klaar om al uw vragen te beantwoorden. U kunt ons steeds
bereiken tijdens de kantooruren op het nummer 050/82.37.71 of via immo@meuleman-loeters.be.
Bron: https://www.vlaanderen.be/huurprijs-en-huurwaarborg/huurprijsindexatie-sinds-1-oktober-2023-metcorrectiefactoren
Categorie: Geen categorie
Verhuur je een woning? Kijk dan zeker na of een conformiteitsattest voor je woning nodig is.
Onlangs werd beslist dat voor alle nieuwe verhuringen vanaf 1 januari 2024 alle huurwoningen die ouder zijn dan 50 jaar en gelegen zijn in de gemeenten Oostkamp, Beernem, Damme, Zedelgem en stad Torhout verplicht een conformiteitsattest moeten hebben. Verhuurders moeten zo zorgen dat hun huurwoning voldoet aan de elementaire veiligheids-, gezondheids-, en woonkwaliteitsvereisten.
Een conformiteitsattest is een kwaliteitslabel dat huurders een garantie van minimale woonkwaliteit geeft als zij een oudere woning huren. Door het vooraf screenen van alle huurwoningen worden onveilige, ongezonde en kwaliteitsarme huurwoningen gedetecteerd en kan duurzaam herstel worden opgelegd. Het attest is standaard 10 jaar geldig, tenzij anders bepaald in het attest. Als niet aan deze verplichting wordt voldaan, geldt een jaarlijks terugkerende verplichting om het conformiteitsattest aan te vragen.
Om woningcontroles te kunnen garanderen, wordt ervoor gekozen om het conformiteitsattest in fases in te voeren. Het bouwjaar van de woning geldt als norm voor de invoering van de verplichting. Oudere woningen voldoen vaker niet aan de woningkwaliteitsvereisten door gebrek aan tijdige renovatie en onderhoud, vandaar dat deze eerst onder de nieuwe voorwaarde zullen vallen.
- Voor nieuwe verhuringen vanaf 1 januari 2024 geldt de verplichting voor alle woningen met bouwjaar 1974 en ouder.
- Voor nieuwe verhuringen vanaf 1 januari 2030 geldt de verplichting voor alle woningen met bouwjaar 2000 en ouder.
- Voor nieuwe verhuringen vanaf 1 januari 2035 geldt de verplichting voor alle woningen.
De focus van de controles zal ook liggen op huurwoningen die als hoofdverblijfplaats dienen.
Oostkamp werkt op het vlak van woonbeleid samen met de gemeenten Beernem, Zedelgem, Damme en stad Torhout via de intergemeentelijke Woonwinkel. De Woonwinkel zal de controles uitvoeren en de attesten afleveren.
Wat moet je doen als verhuurder?
Raadpleeg de voorwaarden waaraan je woning moet voldoen om verhuurd te worden op de website van De Woonwinkel. De voorwaarden gaan over verwarming, elektriciteit, buitenschrijnwerk, dak, vocht in de muren, keuken en badkamer, rookmelders, EPC normen … Laat de nodige werken uitvoeren om de woning aan de normen te laten voldoen.
Je bent als verhuurder verplicht om een controle te laten uitvoeren en het conformiteitsattest aan te vragen. Deze aanvraag doe je online via de website van De Woonwinkel.
De keuring is gratis. Vertoont de woning echter gebreken en is er een tweede keuring nodig, dan wordt een administratieve kost van 90 euro aangerekend. Wanneer je geen keuring laten uitvoeren, riskeer je een boete.
De koper draagt het gros van de kosten bij een vastgoedtransactie, maar de verkoper ontsnapt niet. Hij moet attesten afleveren en stoot geregeld op onverwachte kosten.
De verkoopprijs, de notariskosten en de registratierechten of de btw ophoesten, die kosten zijn bij de verkoop van vastgoed ten laste van de koper. Maar welke kosten moet de verkoper dragen? Hij is verplicht bepaalde informatie te verschaffen en (administratieve) handelingen te stellen. Die brengen ook kosten met zich mee. Wij hebben ze voor jou opgesomd.
Advertentie
Beslis je zonder makelaar jouw huis of appartement te verkopen, dan hang je allicht een affiche uit. Maar dan nog kan je niet zonder een vastgoedzoekertje. Dat is onmisbaar om jouw pand zichtbaarheid te geven. Een zoekertje op Immoweb kost 69,89 euro per maand in het basispakket, 94,79 euro voor het Classic Pack of 119,68 euro voor een premiumpakket. Het tarief daalt in functie van de duur van de publicatie. Het verschil in prijs zit vooral in hoe jouw zoekertje in de markt wordt gezet.
Schatting van de prijs
Werk je met een vastgoedagent, dan helpt die jou om de prijs van jouw pand te bepalen. Beslis je de verkoop zelf in handen te nemen, dan kan je een expertise vragen om de waarde van jouw pand te bepalen. Die dienst wordt soms gratis aangeboden. ‘Voor een neutrale expertise moet je rekenen op zo’n 250 euro’, zegt Immoweb.
TIP
Slim omgaan met jouw portemonnee?
Schrijf je nu in voor de dagelijkse Netto Geldtip
Vastgoedkantoor…
Richt je jezelf tot een vastgoedkantoor, dan moet je de makelaar een commissie betalen. Maar alleen als de verkoop doorgaat. Voor die commissie bestaat geen wettelijk barema. Ze is meestal gelijk aan een percentage van de verkoopprijs. Een forfait is ook mogelijk. De commissie bedraagt meestal 3,63 procent (inclusief btw).
Sommige vastgoedkantoren werken met een exclusief contract. Andere bieden een niet-exclusief contract aan. In dat geval is de vastgoedagent misschien wel minder gemotiveerd. Want hij is niet zeker dat zijn werk vergoed zal worden. Bij een niet-exclusief contract kan je meerdere vastgoedkantoren inschakelen.
…of notaris
Een onderhandse verkoop kan ook via een notaris. In dat geval zijn de erelonen onderhandelbaar. Maar ze mogen niet meer dan 2 procent van de verkoopprijs bedragen (boven op de terugbetaling van de kosten en uitgaven). Een openbare verkoop is goedkoper. De verkoper betaalt 3.500 tot 4.000 euro kosten, maar de notaris neemt het volledige proces in handen: publiciteit, plaatsbezoeken door een afgevaardigde van de notaris, huur van de verkoopzaal, enzovoort.
Het energieprestatiecertificaat (epc)
Dat geeft de kandidaat-koper een idee van de energieprestaties van het pand. Het onderzoek moet gebeuren door een erkend certificeerder. De prijs verschilt aanzienlijk naargelang het gewest, het type vastgoed, de oppervlakte, en het aantal gevels. Gemiddeld mag je rekenen op 100 euro voor een studio tot 450 euro voor een villa.
Elektrische keuring
Om veiligheidsredenen moet de elektrische installatie in jouw woning aan strenge regels voldoen. Om aan te tonen dat jouw installatie al dan niet conform is, moet je de koper een keuringsverslag overhandigen. Installaties van na 1 oktober 1981 beschikken in principe al over zo’n attest. Heb je er geen of is het verslag ouder dan 25 jaar, dan moet je een nieuwe keuring aanvragen. Reken daarvoor op 125 euro. Bij een negatief verslag kan de verkoop doorgaan, en zal de koper de elektrische installatie in orde moeten brengen.
Bodemattest
Het verplichte attest informeert over de kwaliteit en de mogelijke vervuiling van de bodem. Het wordt in Vlaanderen afgeleverd door de afvalstoffenmaatschappij OVAM. De prijs: 52 euro. In Brussel bedraagt het basistarief 38 euro.
Keuringscertificaat stookolietank
Nieuwe stookolietanks moeten voor de ingebruikname worden gecontroleerd. Ondergrondse tanks moet je ook daarna nog laten controleren. Voor tanks tot 6.000 liter moet dat om de vijf jaar. Voor dezelfde bovengrondse tanks zijn periodieke controles niet nodig. Trek 100 à 150 euro uit.
Belasting op eventuele meerwaarde
Wie zijn onroerend goed binnen vijf jaar na de aankoop weer verkoopt, moet de meerwaarde in zijn belastingaangifte aangeven. De meerwaarde wordt belast tegen 16,5 procent, ongeacht de aangegeven inkomsten. De meerwaarde is het verschil tussen de aankoopwaarde (+ notariskosten, werken uitgevoerd door erkende aannemers en 5 procent jaarlijkse meerwaarde) en de verkoopprijs. De datum van de notariële akte bepaalt de termijn tussen de twee operaties.
De maatregel geldt niet voor woningen die de verkoper bewoont, noch voor panden afkomstig van een erfenis. Een meerwaarde als gevolg van speculatie wordt belast tegen 33 procent.
Vervroegde terugbetaling van jouw lening
Beslis je een pand te verkopen en de hypothecaire lening ervoor af te kopen, dan moet je behalve het verschuldigde kapitaal een wederbeleggingsvergoeding betalen. Die is gelijk aan drie maanden interest en dient als compensatie voor de bank voor het interestverlies dat ze lijdt.
Lichten van hypotheek
Vastgoedleningen zijn 30 jaar gewaarborgd door een hypotheek. Bij een herverkoop binnen 30 jaar, zelfs als jouw lening is terugbetaald, moet je de hypotheek lichten. De notaris moet dan een akte van handlichting ondertekenen, waardoor de bank afziet van haar waarborg. Het is een verplichte formaliteit die doorhalingskosten met zich meebrengt. Die zijn afhankelijk van het oorspronkelijk geleende bedrag en bedragen zo’n 0,7 procent ervan.
Als je gelijktijdig verkoopt en weer aankoopt, kan je een hypotheekoverdracht aanvragen. Daardoor vermijd je registratierechten op de lening.
Bron: De Tijd (https://www.tijd.be/netto/vastgoed/woning-verkopen/welke-kosten-zijn-voor-rekening-van-de-verkoper/10189668)
Een woning kopen is een grote stap in je leven. Naast het vinden van jouw droomwoning moet je ook rekening houden met de financiële aspecten van de aankoop. Er komen namelijk heel wat administratieve zaken bij kijken, maar ook de kosten mag je niet uit het oog verliezen.
Bij Meuleman & Loeters weten we dat de aankoop van een woning voor veel mensen heel wat financiële vraagtekens met zich meebrengt. Daarom geven we je graag een duidelijke oplijsting van kosten waarmee je zeker rekening moet houden:
Registratierechten
Bij de aankoop van een woning komen er registratierechten kijken welke verschuldigd zijn aan de overheid. Deze rechten zijn afhankelijk van de woning en verschillen per gewest.
Notariskosten
Deze kosten omvatten onder andere het opstellen van de verkoopovereenkomst en het verlijden van de akte. Notariskosten zijn wettelijk vastgelegd en verschillen dus niet tussen verschillende notarissen.
Bankkosten (dossierkosten)
Deze kosten worden door de bank aangerekend voor het opmaken van het dossier voor de hypothecaire lening.
Verzekeringen
Bij de aankoop van een woning wordt het afsluiten van o.a. een schuldsaldoverzekering aangeraden, maar deze is niet verplicht. Een brandverzekering daarentegen is wel verplicht.
Onroerende voorheffing
Elk jaar moet je als eigenaar van een woning rekening houden met een onroerende voorheffing welke verschuldigd is aan de gemeente.
Heb je vragen over deze kosten of wil je meer informatie over de aankoop van een woning?
Een vastgoedmakelaar kan zich ontfermen over het hele verkoopproces van een woning. De makelaar weet wat een correcte vraagprijs is, stelt het lijvige verkoopdossier samen, verzorgt de publiciteit en de marketing en coördineert bij een verkoop de juridische afhandeling.
‘Een goede vastgoedmakelaar kan heel veel zorgen wegnemen. Tegelijkertijd heeft deze persoon doorgaans meer ervaring met verkoop- en marketingstrategieën, waardoor de woning ook beter in de markt gezet kan worden’, zegt Filip Dewaele, CEO van Dewaele Vastgoedgroep.
Zo kunnen professionele vastgoedmakelaars ook advertentieruimte kopen op sociale media (zoals Facebook en Instagram), wat voor een particulier minder evident is. Of ze onderwerpen de woning eerst aan home staging, waarbij de woning met enkele kleine ingrepen (zoals een likje verf of een andere inrichting) aantrekkelijker wordt gemaakt. Vastgoedmakelaars beschikken ook over een database aan potentiële kopers die ze rechtstreeks kunnen aanspreken.
Onderhandelen over commissie
Die dienstverlening is natuurlijk niet kosteloos. De meeste makelaars vragen een commissieloon in functie van de verkoopprijs. Dit varieert doorgaans van 2 tot 3 procent op de verkoopprijs. Daar moet je dan nog 21 procent btw bij rekenen. Wordt jouw woning verkocht aan € 300 000, dan betaal je aan de vastgoedmakelaar € 7 260 à € 10 890 (inclusief btw).
Sommige vastgoedmakelaars hanteren een vast bedrag. Over die vergoeding valt soms nog te onderhandelen.
Bovenop het commissieloon zal de vastgoedmakelaar ook de kosten doorrekenen voor het opvragen van de verplichte documenten (zoals het EPC, de elektrische keuring en de stedenbouwkundige attesten). Die dossierkosten bedragen meestal enkele honderden euro’s. Deze documenten blijven wel eigendom van de verkoper, ook als de makelaar de woning niet kan verkopen.
Exclusief contract
De vergoeding van de vastgoedmakelaar wordt vastgelegd in het makelaarscontract. De meeste makelaars zullen een exclusiviteitscontract op tafel leggen, waarbij zij als enige partij mogen bemiddelen. Je doet er goed aan die exclusiviteit te beperken tot 3 à 6 maanden.
Zes maanden is sowieso ook de wettelijke maximumtermijn voor particuliere verkopers. Tijdens de exclusiviteitsperiode mag je geen andere vastgoedmakelaars inschakelen of jouw woning zelf verkopen. Doe je dat toch en verkoopt een andere makelaar de woning, dan kan de makelaar met het exclusiviteitsrecht een schadevergoeding eisen tot 75% van het voorziene commissieloon bij particulieren.
Die schadevergoeding kan de makelaar ook eisen wanneer je zelf de woning hebt verkocht zonder de bemiddeling van de makelaar. Je bent overigens niet verplicht om een exclusief contract te ondertekenen: je kan verschillende vastgoedmakelaars tegelijkertijd inschakelen. Zet dan wel duidelijke afspraken op papier, om te vermijden dat de verschillende vastgoedmakelaars elk een commissieloon eisen.
Wanneer je niet tevreden bent over de prestaties van de vastgoedmakelaar, dan kan je het contract op elk moment opzeggen. Let wel: bij een verbreking tijdens de eerste zes maanden van het contract kan de makelaar een vergoeding eisen (maximaal 75% van het afgesproken commissieloon bij particulieren).
Bron: De Tijd (https://www.tijd.be/netto/vastgoed/woning-verkopen/is-een-vastgoedmakelaar-zijn-geld-waard/10207579)
Die attesten tijdig verzamelen is de boodschap, als je wil vermijden dat de deal wordt uitgesteld of – erger nog – ongeldig verklaard. Weet dat het voor sommige documenten een tijdje kan duren vooraleer je deze in handen krijgt. Begin er dus op tijd mee. Meestal moet de verkoper de uittreksels al aan de koper overhandigen voor het compromis wordt ondertekend, en niet slechts een paar maanden later, wanneer de notariële akte wordt verleden.
Bodemattest
Wie in het Vlaams Gewest een woning of een grond verkoopt, moet een bodemattest voorleggen van de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Je kan dat aan jouw vastgoedmakelaar of notaris vragen.
De verkoper moet het bodemattest in handen hebben voor hij de onderhandse koopovereenkomst – het compromis – tekent. De inhoud van het bodemattest moet immers verplicht in het compromis worden opgenomen, om te vermijden dat de koper een vervuilde grond koopt. Wordt het compromis toch ondertekend zonder dat er een bodemattest is, dan kan de koper de nietigheid van de koopovereenkomst aanvragen.
TIP
Slim omgaan met jouw portemonnee?
Schrijf je nu in voor de dagelijkse Netto Geldtip
Stedenbouwkundig uittreksel
Aan de hand van een stedenbouwkundig uittreksel kan de koper nagaan of er bouwovertredingen zijn vastgesteld, of de woning is gelegen in zonevreemd gebied en of er verkavelingsvoorschriften zijn. Ook dat document moet de verkoper al bij het ondertekenen van het compromis kunnen voorleggen aan de koper.
In sommige gemeenten duurt het soms erg lang vooraleer het stedenbouwkundig uittreksel wordt afgeleverd. Noteer dat je dit uittreksel niet eindeloos mag blijven gebruiken. Tussen het tekenen van de notariële akte en het moment waarop je het uittreksel kreeg, mag maximaal één jaar verstrijken.
Het postinterventiedossier
Het postinterventiedossier (PID) kan je vergelijken met het onderhoudsboekje van een woning. Een PID is verplicht bij elke verkoop van een woning of appartement waarvan de bouw is begonnen na 1 mei 2001 of waaraan sindsdien (renovatie-)werken zijn uitgevoerd. Een PID is dus ook een must wanneer je een oud herenhuis na 1 mei 2001 liet renoveren.
Werden de werken uitgevoerd door meerdere aannemers, dan staat de veiligheidscoördinator in voor de opmaak van het PID. Is er maar één aannemer of voer je de werken zelf uit, dan moet je daar zelf voor zorgen.
Het postinterventiedossier moet verhinderen dat de veiligheid bij latere werken in het gedrang zou komen. Als de koper later nog werken wil uitvoeren, moeten de aannemers weten waar de water- en elektriciteitsleidingen lopen, welke materialen gebruikt werden, waar de steunbalken zitten enzovoort. Ook de namen van de architect, de veiligheidscoördinator en de hoofdaannemers moeten latere eigenaars in het dossier kunnen terugvinden.
Energieprestatiecertificaat (epc)
Een energieprestatiecertificaat geeft de koper een beeld van de energie-efficiëntie van de woning, kortom: het energieverbruik. Hoe lager de score, hoe energiezuiniger de woning. De verkoper moet al over een epc-certificaat beschikken zodra hij de woning te koop aanbiedt. Het certificaat moet worden opgesteld door een erkend deskundige.
Elektriciteitsattest
Verkoop je een woning waarvan de elektrische installatie dateert van voor 1 oktober 1981, dan ben je ook verplicht die elektrische installatie te laten controleren. Voor woningen met een jongere installatie is dat niet nodig. Recentere woningen beschikken al over een dossier van de huishoudelijke elektrische installatie.
Asbestattest
Sinds 23 november 2022 is het asbestattest een extra verplicht document. Het geeft aan hoe asbestveilig uw woning is en is verplicht bij de verkoop van woningen of appartementen die voor 2001 gebouwd werden, maar niet voor recentere woningen.
Staat in jouw tuin een schuur, een tuinhuis of een garage, dan moeten ook die gecontroleerd worden op asbest, tenzij het gaat om constructies met een grondoppervlakte van samen minder dan 20 m2.
Het attest moet aanwezig zijn bij de ondertekening van het compromis. Het wordt opgemaakt door een gecertificeerde asbestdeskundige en kost voor een gemiddelde rijwoning al snel € 500. Hoe groter de woning, hoe duurder het is. In die prijs zit het onderzoek van een bepaald aantal materialen vervat. Voor elk bijkomend materiaal dat onderzocht moet worden, komen er extra kosten bij.
Bron: De Tijd (https://www.tijd.be/netto/vastgoed/woning-verkopen/6-documenten-die-niet-mogen-ontbreken-als-u-uw-woning-verkoopt/10207569)
Bij de verkoop van een woning komt veel meer kijken dan alleen maar het plaatsen van een advertentie op een zoekertjessite. Welke fouten moet je vermijden?
Je bent niet gewonnen voor het idee om een vastgoedmakelaar in te schakelen om jouw pand te verkopen? Dan zal je zelf de handen uit de mouwen moeten steken. Op zoekertjeswebsites zoals Immoweb, Zimmo, Immovlan… kan je zelf een advertentie plaatsen, maar onderschat niet wat er allemaal komt kijken bij de verkoop van een pand. Vermijd deze 5 valkuilen.
Geen correcte prijs
Voordat je kopers zoekt voor jouw woning, moet je er natuurlijk zelf een vraagprijs op plakken. Neem daarom zeker eens een kijkje op zoekertjeswebsites om gelijkaardige panden te vergelijken. Zo krijg je al een eerste idee van de vraagprijzen op de markt. Hoe je een correcte prijs bepaalt, lees je hier.
Een onvolledig verkoopdossier
Voor het verkoopdossier moet je als verkoper veel documenten verzamelen: het energieprestatiecertificaat, het postinterventiedossier (met onder meer de bouwplannen, detailplannen van elektriciteit en leidingen, het lastenboek en aankoopfacturen), het kadastraal uittreksel en kadastraal plan, het bodemattest, de elektrische keuring en de stedenbouwkundige inlichtingen.
“Filip Dewaele: ‘Een verkoop kan afspringen omdat het dossier niet in orde is. Besteed daar dus zeker de nodige aandacht aan.’”
Amateuristische advertenties
Advertenties op zoekertjessites zijn een evidentie voor wie een woning wil verkopen. De tarieven variëren naargelang de positie in de zoekresultaten en het aantal maanden dat je jouw pand op de site wil laten staan. Reken toch op zo’n 80 euro voor een basisadvertentie voor een maand. Wie kiest voor de duurdere formules bij verschillende websites, sociale media en Google, moet voor een periode van drie maanden rekenen op een budget van 300 à 500 euro.
Geen commerciële feeling
Als particuliere verkoper moet je ook de commerçant in jezelf wakker maken. Vraag bijvoorbeeld altijd de contactgegevens van de personen die de woning komen bekijken, zodat je ze achteraf altijd zelf nog kan contacteren. Bombardeer potentiële kopers tijdens een rondleiding niet met onnodige details, zodat mensen niet met een zwaar hoofd de woning verlaten.
Een rommelig compromis
Zodra je een koper hebt gevonden, moet er uiteraard een onderhandse verkoopovereenkomst of compromis worden ondertekend. Dewaele: ‘Op het internet vind je heel veel gratis standaarddocumenten voor een compromis, maar daar zit ook heel veel rommel tussen. De wetgeving verandert continu. Minstens twee keer per jaar moeten we zelf onze eigen compromisteksten aanpassen. Ook als particulier moet je een compromistekst hebben die up-to-date en sluitend is.’ Daarvoor kan je als particuliere verkoper aankloppen bij een notaris, vastgoedmakelaar of jurist. Er zijn ook betalende juridische websites die modeldocumenten aanbieden.
Bron: De Tijd (https://www.tijd.be/netto/vastgoed/woning-verkopen/5-valkuilen-voor-wie-zijn-woning-zelf-verkoopt/10207577.html)
Afgelopen donderdag kondigde minister-president Jan Jambon in zijn septemberverklaring aan dat de mogelijkheid tot huurindexatie beperkt wordt voor energieverslindende woningen. Zaterdag keurde het Vlaamse Parlement de regelgeving reeds goed. De maatregel trad op diezelfde dag in werking en geldt dus van 1 oktober 2022 tot 1 oktober 2023.
De Vlaamse regering geeft zo de sector amper tijd om zich praktisch te organiseren. Een administratief complexe maatregel wordt in geen tijd ingevoerd. Waar de politiek lang op apegapen lag, moet de vastgoedsector nu wel snelheid maken. Overigens is er geen sprake van een uitgebalanceerd pakket. De decreetswijziging bevat geen enkele flankerende maatregel om verhuurders te ondersteunen bij renovaties. Ze is eenzijdig gericht op een inperking van de huurindexatie.
De regeling is van toepassing op alle woninghuurcontracten, zowel deze die vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet (afgesloten vanaf 1 januari 2019) als de Woninghuurwet (afgesloten voor 1 januari 2019). Het geldt echter niet voor studentencontracten. Het spreekt voor zich dat de nieuwe maatregel heel wat vragen oproept. Wat als de verhuurder geen EPC heeft bijvoorbeeld? Wat na 30 september 2023? Wat als de verhuurder een EPC heeft van voor 1 januari 2019, waarop nog geen label staat? Om hoeveel panden gaat het?
Concreet:
Als de verhuurder beschikt over een EPC met label A+, A, B en C mag er maximaal aan 100% geïndexeerd worden. In dat geval verandert er dus niets
Als de verhuurder beschikt over een EPC met label E of F mag er niet geïndexeerd worden
Als de verhuurder beschikt over een EPC met label D mag er maximaal aan 50% geïndexeerd worden
Deze regeling is sinds zaterdag integraal van toepassing. Je kan/mag dus niet langer zomaar brieven met een verzoek tot indexatie uitsturen, zonder rekening te houden met deze regels.
Wat als de verhuurder geen EPC heeft?
Dan mag er niet geïndexeerd worden, totdat de verhuurder wel een EPC (met een voldoende laag label) voorlegt. De verhuurder kan dus ‘tussentijds’ een EPC laten opmaken. Als dat EPC vervolgens een label A+,A, B of C bevat, mag de verhuurder 100% indexeren. Idem in geval van de realisatie van een renovatie/werken om de energiezuinigheid te verbeteren. Als dat leidt tot een beter EPC mag er opnieuw geïndexeerd worden.
Aandachtspunt is wel dat de verhuurder dan niet kan teruggaan in de tijd. Normaliter is in het woninghuurrecht voorzien dat een verzoek tot indexering maximaal drie maanden kan teruggaan. Die regel is nu niet langer van toepassing. Een verzoek tot indexering vanwege de verhuurder kan niet teruggaan in de tijd, aangezien voorafgaand aan het voorleggen van een EPC met een voldoende goede score een verbod tot indexatie gold.
Wat na 30 september 2023?
Op dat ogenblik loopt de regeling ten einde en wordt er teruggekeerd naar de volwaardige indexatie, zonder link met energielabels.
Maar, bij ‘energieverslindende woningen’ zal de verloren gegane indexatie niet achteraf ingehaald kunnen worden. Om dat te bewerkstelligen wordt er een ‘correctiefactor’ toegevoegd aan de indexatieformule. Het gevolg is dat de indexatie die de verhuurder kan vragen alleen rekening houdt met het indexatiecijfer van dat moment, zonder dat de gestegen index uit de periode 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 in aanmerking wordt genomen.
Correctiefactor energielabel D
Als de huurovereenkomst verjaarde tussen 1 januari 2022 en 30 september 2022, wordt de correctiefactor verkregen door toepassing van de formule: (indexcijfer 2022/indexcijfer 2023) x [1 + 50% x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021-1)].
Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Als de huurovereenkomst verjaart tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022, wordt de correctiefactor verkregen door toepassing van de onderstaande formule: (indexcijfer 2021/indexcijfer 2022) x [1 + 50% x (indexcijfer 2022/indexcijfer 2021-1)].
Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
Correctiefactor energielabel E en F (of geen EPC)
Als de huurovereenkomst verjaarde tussen 1 januari 2022 en 30 september 2022, is de correctiefactor het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022, gedeeld door het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2023.
Als de huurovereenkomst verjaart tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022, is de correctiefactor het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2021, gedeeld door het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022.
De Vlaamse regering heeft nog niet verduidelijkt of deze correctiefactoren naderhand wegvallen van zodra de verhuurder een EPC met een voldoende laag label voorlegt.
Wat als de verhuurder een EPC heeft van voor 1 januari 2019, waarop nog geen label staat?
Aan de CIB-studiedienst werd bevestigd dat je dan de omrekening mag maken naar een label op basis van het EPC-kengetal, uitgedrukt in kWh/m².
In dat scenario zou gelden:
Indexering aan 100% bij energiescores tot en met 300kWh/m²
Indexering aan 50% voor energiescores tussen 301kWh/m² en 400kWh/m²
Geen indexering voor energiescores hoger dan 400kWh/m²
Indien er tussentijds werken zijn uitgevoerd aan de woning zal het immers ten gunste van de verhuurder zijn om een nieuw EPC aan te vragen, daar de verwachting kan zijn dat de energiescore lager zal liggen.
Een EPC heeft sowieso een maximale geldigheidsduur van 10 jaar. EPC uitgereikt voor 1 oktober 2012 zijn dus sowieso reeds ‘verlopen’. Alleen nog geldige EPC’s komen in aanmerking.
Hoe wordt dit gecontroleerd?
Met deze regeling grijpt de Vlaamse overheid in op het privaat contractenrecht en de contractuele verhouding tussen huurder en verhuurder. Net daarom zijn specifieke controleurs vanuit de overheid niet nodig: de huurder zal gewoonweg kunnen weigeren om de index te betalen als er niet aangetoond wordt dat aan de nieuwe regeling is voldaan.
Vandaar dat het aangewezen is om in de indexbrief minstens te vermelden over welk EPC-label de verhuurder beschikt en desgevallend zelfs om de details van het EPC (unieke code, datum opmaak, …).
In principe heeft de overgrote meerderheid van de huurders een EPC in hun bezit. De EPC-informatieplicht is immers reeds van kracht sinds 2008/2009. Maar om discussie te vermijden kan het een piste zijn om het EPC standaard als bijlage toe te voegen aan de indexbrief. Ook al zou de huurder het normaliter zeker in zijn bezit moeten hebben.
Noteer: de huurindexatieformules in softwarepakketten en op de website van Statbel is nog niet aangepast aan de wijzigingen.
Over hoeveel panden gaat het?
De Vlaamse regering heeft daarover zelf cijfers vrijgegeven, die ook gretig zijn overgenomen in de berichtgeving in de media:
Uit cijfers van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap blijkt dat maar 26,46% van de uitgereikte EPC’s voor huurappartementen een label D, E of F hadden: bij label D ging het om 13,38%, bij E om 6,25% en bij F om 6,83%.
Bij verhuurde eengezinswoningen gaat het om 53,86%: bij label D ging het om 21,97%, bij E om 14,10% en bij F om 17,79%.
Tot slot schat een onderzoek van het Steunpunt Wonen het aandeel private huurwoningen dat geen EPC-label heeft, in 2019 op 21%.
Verdere informatie
Onderaan dit artikel kan je de tekst downloaden die zaterdag werd goedgekeurd door het Vlaams Parlement. Je vindt er ook de tekst van het ingediende voorstel van decreet toe, met daarin nog iets meer toelichting.
Onderaan dit artikel kan je de gepubliceerde versie van het decreet in het Belgisch Staatsblad downloaden.
Op de website van de Vlaamse overheid staat nu ook een beknopte FAQ. Je mag daar naar verwijzen als de ‘officiële communicatie’.
In dit interview op Radio 1 kan je Vlaams minister van Wonen Diependaele zelf één en ander horen uitleggen.
JA ZEKER, MEULEMAN & LOETERS is volop aan het VERBOUWEN : “ WE BITE THE DUST” !!
Bij het passeren van ons kantoor kan je er niet naast kijken…
Na het bouwverlof van deze zomer is de VERBOUWING VAN ONS KANTOOR gestart en – laat het duidelijk zijn – : hier wordt heel hard gewerkt door een gans team aannemers!
De werken zitten “right on schedule” en we hopen de hinder voor u tot een minimum te beperken.
Onze kantoorcontainer zorgt hierbij voor extra werkplekken tijdens de werfperiode.
Zowel de gevels als de binneninrichting krijgen een volledige “make over” (zelfs het dak ging er af!)
Ondertussen blijven we voor u gewoon open tijdens onze ruime kantooruren en bereikbaar.
Ook ONLINE & OFFLINE werken we volop aan ONS VERNIEUWD VERHAAL!
Een gedreven team marketeers is bezig met onze rebranding en de ontwikkeling van een volledig nieuwe website!
Onze HUISSTIJL en alle facetten van ons ambitieus vastgoedverhaal
“ UW VASTGOEDHUIS VAN VERTROUWEN ZIJN OF WORDEN “
krijgen een nieuwe “look & feel” die nog meer onze kernwaarden zullen uitdragen.
Ook onze VERNIEUWDE WEBSITE zal inzetten op gebruiksvriendelijkheid en zal tegemoetkomen aan alle noden van vandaag. Alle nieuwste snufjes zullen worden voorzien waardoor u onze website ook mobiel nog makkelijker kan bezoeken.
We streven ernaar alles afgerond te hebben tegen de START VAN 2023.
We hopen u tegen dan in onze volledig vernieuwde omgeving te mogen ontmoeten en kijken uit naar start van ons nieuw hoofdstuk met als doel: u nog beter te bedienen!
Nieuwsgierig hoe de werken verlopen? Volg onze sociale mediakanalen, we posten regelmatig een update!
Team Meuleman & Loeters
Bij de aankoop van een woning of appartement komt heel wat kijken. En dan spreken we niet alleen over de administratieve zaken, maar ook over het financiële plaatje. Bovenop de aankoopprijs van je woning komen namelijk nog een heleboel andere kosten.
Registratierechten
Om te beginnen, moet je registratierechten betalen. Deze kost houdt in dat je rechten moet betalen op de registratie van een notariële akte. Meestal is dit de grootste kost die je betaalt bij de aankoop van een woning of appartement.
Notariskosten
Bij de aankoop van een woning of appartement betaal je ook steeds het ereloon van de notaris. Dat loon bedraagt gemiddeld 1% van de aankoopprijs.
Bankkosten
Heb je voor de aankoop van je woning een lening nodig bij de bank? Dan rekent de bank steeds een dossierkost aan wanneer je een woonkrediet afsluit. Deze dossierkost staat los van de gangbare intresten op jouw krediet.
Verzekeringen (brandverzekering)
Ook zijn er een aantal belangrijke verzekeringen waaraan je moet denken wanneer je een woning of appartement koopt. Zo is een brandverzekering wettelijk verplicht, terwijl een schuldsaldoverzekering eerder sterk aangeraden is.
Onroerende voorheffing
Deze voorheffing is een gewestelijke belasting die je jaarlijks moet betalen op onroerende goederen. De kost hiervan is gelijk aan het percentage van het geïndexeerd kadastraal inkomen van je woning en is dus bij iedereen anders.
Wil je meer informatie over de kosten waarmee je rekening moet houden bij de aankoop van een onroerend goed? Neem dan zeker contact met ons op! Wij maken graag tijd voor je.